ガーラ・シティ大井町
ガーラ・シティ大井町（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区大井3丁目17-10 |
|---|---|
| 交通 | 大井町駅 徒歩9分 ／ 立会川駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2008-05（築18年） |
| 総戸数 | 55戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
ガーラ・シティ大井町は、東京都品川区大井3丁目にある2008年竣工・12階建て55戸の投資用ワンルームマンションです。大井町駅と立会川駅の2駅が使える立地で、宅建士の視点から立地・建物・相場データを中立に解説します。
立地と交通
ガーラ・シティ大井町は東京都品川区大井3丁目にあり、大井町駅まで徒歩9分、立会川駅まで徒歩10分です。2つの駅が使えるため、通勤や通学の経路を選びやすい点は良い点といえます。ただし表示される分数は駅からの直線距離などをもとにした目安のことが多く、実際の歩く速さや道のりで差が出るので、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
この場所は「近隣商業地域」という、お店やオフィスも建てやすい用途地域（土地の使い方を決めるルール）に指定されています。建物を建てられる土地面積の割合を示す建蔽率は80%、建物の大きさの上限を示す容積率は400%と高く、商業地としての利便性が重視された地域です。あわせて防火地域にも指定されており、火災時の延焼対策が求められるエリアである点も特徴です。
建物と管理
建物は2008年5月に竣工し、2026年時点で築18年、12階建て・総戸数55戸です。分譲したのは東証プライム上場のFJネクストで、同社の「ガーラ」ブランドは投資用ワンルームに特化し、首都圏の駅近物件を多く手がけてきた会社です。ブランドとしての実績はありますが、この1棟ごとの仕上がりや劣化具合は別に確認する必要があります。
管理会社はGatesです。一方で、建物の構造（鉄筋コンクリートか鉄骨かなど）や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。修繕計画や管理組合の運営状況についても、長期修繕計画書と総会議事録を管理会社Gatesや売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟については、価格が割高かどうかを判定する診断の件数が0件でした。そのため相場ポジション（市場の中でどのくらいの価格帯にあるかという位置づけ）は、今回は「データ蓄積中」としかお伝えできません。平均の実質利回りや平均提示価格についても算出できる材料がなく、現時点で割高・割安を判断する根拠は示せない状態です。
同じエリア内の他の物件とのまとまった比較データも、今回は得られませんでした。今後診断の件数が増えれば、この棟の価格が周辺相場に対してどの位置にあるかが見えてくる可能性があります。購入を検討する際は、次の章で紹介する周辺の取引事例や地価の情報も合わせて、自分なりの相場感をつかんでおくことをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から147m離れた大井3-5-6の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,440,000円で、前年の1,240,000円から16.1%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%・容積率400%の防火地域です。地価が上がっている点は良い材料ですが、1地点だけの数字なのでエリア全体の傾向とまでは言い切れません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は342件あり、価格の中央値は3000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は125万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期には、20平方メートル・2008年築の1Kが2100万円、同じ20平方メートルで2019年築の1Kが6300万円で取引されています。築年や広さで価格差が大きいため、この棟と条件が近い事例を個別に見比べる必要があります。
ハザード情報では、この場所は洪水の浸水想定区域ではなく、液状化もしにくい地盤とされています。地形はローム台地（関東地方に広がる比較的硬い地盤）です。高潮についてのデータは今回ありませんでしたが、洪水と液状化のリスクが低めという点は安心材料の一つです。ただしハザードマップだけでは分からないリスクもあるため、品川区のハザードマップも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.6、件数は9件でした。評点としては高めですが、具体的にどんな点が良い・気になるという内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地に関する詳しい声を知りたい場合は、マンションレビューのページを直接確認することをおすすめします。
大井町駅・立会川駅の2駅が使える立地ですが、歩行距離は現地で確認したいです。
診断の件数が0件のため相場ポジションはデータ蓄積中で、今は断定できません。
地価は上昇傾向ですが、建物の構造や管理状況は別の資料で確かめる必要があります。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 長期修繕計画と総会議事録を管理会社Gatesや売主に求めて確認する
- 現在の空室状況や賃料を管理会社や賃貸サイトで確認する
- 大井町駅・立会川駅までの歩行時間を実際に歩いて確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較して割高感を確認する
- マンションレビューの口コミ内容を直接サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億7,400万円（前期比26.6%増）・営業利益144億200万円（同51.8%増）・純利益100億1,000万円（同54.4%増）と増収増益で推移しています（決算短信より、2026年10月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.6点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-25確認）
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大井３－５－６（この棟から約147m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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