ガーラ・ステージ大塚駅前
ガーラ・ステージ大塚駅前（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚３丁目２１−１３ |
|---|---|
| 交通 | 大塚駅 徒歩3分 ／ 巣鴨新田駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2011-02（築15年） |
| 総戸数 | 66戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ガーラ・ステージ大塚駅前は、東京都豊島区北大塚にある2011年竣工・12階建て66戸の投資用ワンルームマンションです。大塚駅徒歩3分、巣鴨新田駅徒歩4分の2路線が使え、分譲会社はFJネクストのガーラブランドです。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
ガーラ・ステージ大塚駅前は、東京都豊島区北大塚三丁目にあり、JRの大塚駅まで徒歩3分、都電荒川線の巣鴨新田駅まで徒歩4分と、2つの駅を使える立地です。駅から近いことは、賃貸に出す際に入居者を探しやすい材料の一つになりますが、実際の空室の出やすさは今回のデータには含まれていません。
このエリアの用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は600%、防火地域にも指定されています。商業地域は住宅だけでなく店舗やオフィスも建ちやすい地域で、将来の建て替えや周辺の開発のされ方にも影響します。ただし、これは地価公示地点の情報であり、棟そのものの建築確認情報は重要事項説明書で確かめてください。
建物と管理
この棟は2011年2月に竣工した12階建て、総戸数66戸のワンルームマンションです。分譲会社は東証プライムに上場するFJネクストで、同社は投資用ワンルーム「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲してきた会社です。築年数は15年で、設備や内装は投資用途に最適化されているとされています。
一方で、建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理会社はパートナーズですが、清掃や設備点検の頻度、修繕にかけるお金を計画した長期修繕計画、過去の大規模修繕の実施状況は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、今回のデータでは件数が0件でした。判定の内訳も危険（割高）・注意・安全・割安のいずれも0件で、診断の蓄積が十分ではありません。そのため相場ポジションについては、データ蓄積中という段階にあり、断定的な評価はできません。今後診断の件数が増えれば、より具体的な評価ができるようになります。特に築年数が浅い棟や取引が少ないエリアでは、こうした傾向が見られます。
価格が妥当かどうかを知りたい場合は、この棟専用の診断データだけに頼らず、周辺の取引事例や、同じエリアで販売中の複数の物件の提示価格と比べて確かめることをおすすめします。提示価格と実際の賃料のバランスは、購入を検討する際の大事な判断材料になります。家賃の根拠となる募集条件も合わせて確認しておくと安心です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から約217m離れた北大塚2-12-2の地点（商業地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,030,000円でした。前年の1,880,000円から16%上昇しており、このエリアの土地の価格は上がる方向にあることが分かります。ただし地価の動きと、この棟自体の資産価値が同じように動くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで909件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は108万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば西巣鴨の2025年第4四半期の事例では、築2004年・35平方メートルの1LDKが4400万円、同築年・40平方メートルの1Rも4400万円で取引されています。これらは棟そのものの取引ではなく、周辺エリア全体の傾向として参考にする数字です。
ハザードの面では、この地点は洪水の浸水想定が「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や液状化のリスクは比較的小さいと読み取れますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前には自治体の最新のハザードマップで確認してください。こうした情報は購入後の安心材料にもなります。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.3、件数は18件となっています。評点自体は高めですが、具体的にどんな点が良い・気になるという内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際のコメントを確認してみてください。
立地は大塚駅徒歩3分・巣鴨新田駅徒歩4分の2路線利用で、通勤・通学の利便性は確認しやすい立地です。
診断件数が0件のため相場ポジションはデータ蓄積中で、価格の妥当性は取引事例等と別途比較が必要です。
構造・権利・管理体制は今回のデータに無く、重要事項説明書や総会議事録で確認することが欠かせません。
- 構造や権利関係は重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理状況は総会議事録と長期修繕計画で確認する
- 価格の妥当性は周辺の取引事例や複数社の提示価格と比較する
- 口コミの具体的な内容はマンションレビューのサイトで確認する
- ハザードは自治体の最新のハザードマップで確認する
- 現在の販売・空室の状況は管理会社や販売会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億7,400万円（前期比26.6%増）・営業利益144億200万円（同51.8%増）・純利益100億1,000万円（同54.4%増）と増収増益で推移しています（決算短信より、2026年10月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点18件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-26確認）
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚２－１２－２（この棟から約217m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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